抵当権抹消登記は、住宅ローンの完済後に行う登記です。急ぐ必要はありませんが、早い段階でやっておかないと、金融機関で書類を発行してもらうのに時間がかかることがあります。また、金融機関が、合併や会社分割などで会社組織の変更があると、抵当権移転登記が必要になる場合があります。
早めの対応を心がけましょう。
このページでは、費用をかけずにご自分でやられる方に向けて方法を説明いたします。司法書士に頼んでもよいのですが、できそうであれば、ご自分でされるのもよいでしょう。
登記事項証明書の見方
昔は、登記されている内容を見るためには、法務局に必ず行かなければならず、法務局に行って登記簿の写しを貰うか、その昔は、登記簿の内容を手書きで写したりしていました。登記簿取得の申請を「乙号申請」といった時代の話です。
時は流れ、書類がデータ化され、登記簿に代わり登記事項証明書といわれるようになりました。また、「登記情報提供サービス」の制度もスタートして、クレジットカードなどがあれば、ご自分のパソコンで、すぐ登記の内容を見られるようになりました。
登記申請を行う上では、登記事項証明書の内容を確認することが始まりとなります。
今回は、抹消登記をするに必要な登記事項証明書の見方を説明いたします。見方は、登記事項証明書であっても、登記情報であっても変わりません。
まず、上記が土地建物の登記事項証明書です。まず、一番上が「表題部」で、赤色の部分が登記申請書の中の「不動産の表示」の記載に必要な箇所になります。
続いて、「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」で、誰が所有者であるか、またどのように所有権が移っていったかが記録されている部分です。
最後は、「権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）」で、所有権以外の権利、今回の抹消登記の対象となる抵当権や根抵当権、賃借権、地上権などの権利について記録されている部分です。
抵当権抹消登記の申請書作成のためには、まず甲区のうち、現在の所有権登記名義人の住所氏名を確認います。この登記事項証明書では、土地であれば「弘前市大字早稲田三丁目２番地９ 司法太郎」、建物であれば、「弘前市大字早稲田三丁目２番地９ 司法太郎、弘前市大字早稲田三丁目２番地９ 法務花子」の２名が所有権登記名義人です。
それから、抵当権者の住所氏名を確認いたします。この登記では、「弘前市大字兜町一丁目１番地１ 法務銀行株式会社」が抵当権者です。
また、登記事項証明書中、下線の引かれている事項は、現に効力を有さない事項となります。上記の土地の登記事項証明書は、「地積」の３３３．３３に下線が引かれています。これは当初、地積が、３３３．３３㎡であったが、３３０．００㎡に訂正され、消されたことを意味します。
抵当権抹消登記が行われれば、抵当権の内容全体に下線が引かれることになります。
下線は、現に効力を有さない消された事項だと覚えてください。
所有者の住所氏名に変更がある場合
現在の所有権登記名義人の住所氏名が、お客様の住所氏名と異なる場合は、その変更登記が必要となります。
詳しくは、住所氏名変更登記をご覧ください。
また、現在の所有権登記名義人が死亡している場合などは、その相続登記が必要となります。相続登記後、新たに所有権登記名義人となった方の名前で、抵当権抹消登記申請を行うこととなります。
抵当権者の住所氏名に変更がある場合
抵当権者に変更がある場合は、いくつかパターンにわかれており、複雑です。司法書士に依頼することをお勧めします。
抵当権者の商号や本店が変更になっている場合は、その変更等の履歴がわかる登記事項証明書等が必要な場合があります。
抵当権者が合併や会社分割で変更がある場合は、抵当権移転登記が必要となる場合があります。
必要な書類は金融機関から提供されることが多いですが、手続きが煩雑になる場合は、専門家に頼んだ方がよいでしょう。
弁済証書を作成しよう
登記の内容の確認が済んだら、「弁済証書」を作成しましょう。弁済証書は、抵当権が消滅したことを証する書面です。弁済証書のひな型は金融機関で用意してもらえるので、穴埋めして作成いたします。
弁済証書のほか、「解除証書」「放棄証書」「消滅証書」など様々な呼び方がありますが、役割は同じです。
- 弁済証書等の主な内容は次の通りです。
- 抹消する抵当権を特定する情報（順位番号、受付年月日・受付番号）
- 不動産を特定する情報（所在、地番、家屋番号）
- 抹消の原因
抵当権の場合の抹消の原因は、「年月日弁済」「年月日解除」「年月日放棄」「年月日主債務消滅」などがあります。根抵当権の場合は「年月日解除」「年月日根抵当権放棄」などがあります。
「令和４年２月１６日弁済」は、「令和４年２月１６日に完済しました。」という意味です。「年月日主債務消滅」は、抵当権の設定の原因が「年月日保証委託契約に基づく求償債権同日設定」などとなっている場合に使用する原因となります。
日付を含め金融機関の支持に従いましょう。
これらの事項を弁済証書のひな型に埋めていけば作成できます。
弁済証書の記入例は、下記のとおりです。
委任状を作成しよう
お客様がご自分で抹消登記を申請しようとする場合、金融機関からお客様への委任状が必要となります。金融機関で、委任状のひな型をもらえるかと思いますので、空欄を埋めていけばよいでしょう。
委任状は、援用型の委任状と副本型の委任状の２種類があります。
援用型の委任状の主な記入事項は下記のとおりです。
- 代理人（お客様）の住所氏名
- 弁済証書等の日付
- 登記の目的（抵当権抹消）
- 委任日
援用型の委任状の記入例は、下記のとおりです。
副本型の委任状の作成方法は、登記申請書の作成方法とほぼ同様なので、先に下記「抹消登記申請書を作成しよう」に進み申請書を作成してから作成した方がよいでしょう。
副本型の委任状の記入例は、下記のとおりです。
抹消登記申請書を作成しよう
さあいよいよ抹消登記の申請書の作成です。ひな形のダウンロードはこちらです。
抹消登記の申請書の記入例は下記のとおりです。
まず初めに、登記事項証明書や登記記録に書かれている事項を入力します。大切なことは、あくまでも登記事項証明書にかかれていることを書き写すだけの作業を行うことです。
そうすると色付きの部分を入力することになるかと思います。書き写した箇所と対応する登記事項証明書の箇所に同じ色を付け、わかりやすくしています。
お客様の情報は権利者欄、金融機関の情報は義務者欄に記入することになるかと思います。
入力が完了したら、現在のお客様の住所氏名と入力した権利者の住所氏名とが同じであることを確認してください。引っ越しや結婚などの理由で違っている場合は、先にまたは同時に、住所変更登記や氏名変更登記が必要となります。
詳しくは、住所氏名変更登記をご覧ください。
次に、現在の金融機関の住所氏名と入力した義務者の住所氏名とが同じであることを確認してください。表記の問題でなく、本店移転や商号変更、合併や会社分割などの理由で違っている場合は、金融機関の支持に従うか、複雑な処理になりますので、司法書士に依頼をした方がよいでしょう。
次に、その他の事項を入力していきましょう。
登記の目的
抵当権の場合は、「抵当権抹消」、根抵当権の場合は「根抵当権抹消」となります。
原因
弁済証書等記載の原因を書き写しましょう。
連絡先
電話番号を書いておくと、法務局からの問い合わせがスムーズです。
義務者の会社法人等番号、代表者の表示
金融機関の登記事項証明書を取得すると「会社法人等番号」「代表者」が判明いたします。取得し、そのまま入力してください。
添付情報日付法務局
添付情報欄は別段変える必要がございませんが、金融機関の本店初号変更等の場合は変更証明情報（登記事項証明書等）が追加になる場合があります。
日付は申請する日付、法務局名は、不動産の所在地を管轄する法務局となります。青森県内の場合は、こちらをご覧ください。
登録免許税
１筆１，０００円です。２０筆以上は、１つの申請であれば、２０，０００円です。筆とは不動産の数のことです。
