相続登記簡易マニュアル

はじめに：相続登記義務化の背景と目的

不動産を相続したとき、その名義を登記簿上で変更する手続き――それが「相続登記」です。
かつてはこの手続きが任意であり、「そのままでも実害がない」と考えて放置する人が多くいました。
しかし、登記を行わないまま年月が経過すると、誰がその土地や建物の正当な所有者なのか分からなくなり、地域の開発・道路整備・災害復興などに支障が出るケースが増えていました。

このような「所有者不明土地問題」に対処するため、国は2024年4月から民法および不動産登記法を改正し、
相続登記の義務化を導入しました。

改正後は、相続が発生したことを知った日から3年以内に登記を行うことが義務となり、
正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
この義務化は、国民全体にとって土地利用を円滑化するための大きな制度改革です。

相続登記を放置すると、単に罰則の対象となるだけでなく、自分の子や孫の世代に負担を残すことにもなります。
この記事では、そんなトラブルを防ぐために、誰でも理解できる形で相続登記の流れ・必要書類・注意点をまとめました。

第1章　相続登記の基礎知識

相続登記とは何か

相続登記とは、被相続人（亡くなった方）の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する登記手続きです。
法務局に申請を行い、登記簿上で正式に新しい所有者を記録します。

不動産の売買や贈与の登記と異なり、相続登記では「登記原因」が死亡（相続発生）である点が特徴です。
相続登記を完了させることで、初めて法律上その不動産を自由に売却・担保設定・建替えなどができるようになります。

相続登記が必要になるケース

• 親や配偶者が亡くなり、自宅・土地・アパートなどを引き継ぐ場合
• 遺言書により、特定の不動産を相続することになった場合
• 兄弟姉妹や親族間で遺産分割を行い、不動産を取得する場合

相続登記を行う法的根拠

相続登記の義務化は、2024年4月施行の改正不動産登記法第76条の2に定められています。
同条では、次のように規定されています。

「相続（遺言による場合を含む）により不動産を取得した者は、その相続の開始及び自己がその不動産を取得したことを知った日から三年以内に、当該不動産について所有権の登記を申請しなければならない。」

つまり、「知らなかった」「忙しかった」といった理由では免除されません。
相続が発生したことを知った時点からカウントが始まります。

第2章　相続登記を怠るとどうなるか

相続登記を放置すると、さまざまな不利益やトラブルが発生します。
ここでは代表的な事例を紹介します。

1. 不動産を売却・担保設定できない

登記簿上の名義が故人のままだと、法的にはその不動産の所有者が確定していません。
したがって、売却・贈与・抵当権設定などの手続きが一切できない状態となります。

2. 相続人が亡くなり、登記が複雑化

相続登記を放置したまま相続人が死亡すると、さらに次の世代の相続人が加わり、
登記上の権利関係が複雑になります。
最初は3人だった相続人が10人以上に増えることも珍しくありません。

この状態を「数次相続」と呼びます。
こうなると、誰がどの権利を持っているか整理するだけで膨大な時間と費用がかかります。

3. 共有者の同意が得られず土地が動かせない

法定相続分のまま共有状態で放置すると、土地を売るにも建物を建て替えるにも、全員の同意が必要になります。
相続人の中に連絡が取れない人や海外在住者がいる場合、実質的に何もできなくなります。

4. 固定資産税の納税トラブル

名義変更をしていないと、固定資産税の請求先が不明になり、延滞扱いとなることがあります。
自治体によっては相続人代表者に課税されることもあり、不公平感やトラブルの原因となります。

5. 義務化による過料の対象

2024年以降は、正当な理由なく相続登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
「うっかり忘れていた」では済まされません。
行政処分であるため、刑罰ではありませんが、履歴に残る可能性もあります。

第3章　相続登記の全体の流れ

相続登記は、一見難しそうに見えますが、手順を理解すればスムーズに進められます。
大まかな流れは次のとおりです。

1. 相続人の確定
2. 相続財産の調査・確認
3. 遺産分割協議の実施
4. 登記書類の準備
5. 登記申請（法務局）
6. 登記完了通知・登記簿確認

以下で、それぞれのステップを詳しく説明します。

ステップ1：相続人を確定する

相続登記を行うためには、まず「誰が相続人か」を確定する必要があります。
被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を収集し、法定相続人を特定します。

場合によっては、結婚・転籍・離婚などにより複数の市区町村に戸籍が分散していることもあります。
戸籍を追跡するように順に取り寄せましょう。

また、相続人全員の現在の戸籍謄本・住民票も必要になります。

ステップ2：相続財産を確認する

不動産がどこにあり、どのような登記になっているかを把握することも大切です。
具体的には次のような書類を確認します。

• 不動産登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産税課税明細書または評価証明書
• 権利証（登記識別情報通知）

登記簿を見れば、地番や家屋番号、面積、持分割合などが分かります。
評価証明書は、後に「登録免許税」を計算するためにも必要です。

ステップ3：遺産分割協議を行う

相続人全員が集まり、誰がどの財産を相続するのかを話し合います。
全員の同意がなければ成立しないため、慎重に進めましょう。

協議がまとまったら「遺産分割協議書」を作成し、
相続人全員が署名・実印を押印、さらに印鑑証明書を添付します。

この協議書は、登記申請時の最重要書類となります。
不動産以外の預貯金や有価証券の分割内容も同時に記しておくと後々便利です。

ステップ4：登記に必要な書類を準備する

協議内容が決まったら、法務局に提出する登記申請書類を揃えます。
この詳細は次章で詳しく解説しますが、主な書類は以下の通りです。

• 登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 遺産分割協議書（または遺言書）
• 固定資産評価証明書
• 登録免許税納付用台紙
• 相続関係説明図（提出推奨）

書類の不備や誤記は再提出の原因になります。
法務局の窓口で事前確認してもらうことも可能です。

ステップ5：法務局へ登記申請する

登記申請は、不動産所在地を管轄する法務局で行います。
郵送でも受け付けていますが、初めての場合は窓口持参をおすすめします。
近年ではオンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）も整備され、利便性が向上しています。

登記官が書類を確認し、問題がなければ登記が受理されます。
受理後、数日〜数週間で登記完了通知が届きます。

ステップ6：登記完了の確認

登記が完了したら、登記事項証明書を取得して名義が正しく変更されているか確認します。
これで正式に相続登記が完了です。
今後の取引や相続のためにも、登記識別情報通知（新しい権利証）を大切に保管しておきましょう。

第4章　登記手続きを自分で行うか専門家に依頼するか

相続登記は、一般の方でも手続き自体は可能です。
しかし、戸籍の収集・書類作成・登記原因証明情報の記載など、細かなルールが多く、
途中でつまずくケースが非常に多いのが実情です。

ここでは、自分で行う場合と司法書士に依頼する場合の比較を示します。

登記書類は一字一句が重要です。
不備があると再提出を求められるだけでなく、登記が却下される可能性もあります。
少しでも不安がある場合は、司法書士への依頼を検討することをおすすめします。

第5章　相続登記に必要な書類と作成のポイント

相続登記では、正確な書類準備が最も重要です。書類の不備や不一致があると、申請が受理されなかったり補正を求められたりします。
ここでは、それぞれの書類の役割と作成時の注意点を整理します。

（1）登記申請書

法務局に提出するメイン書類です。書式は法務局サイトからダウンロード可能。
申請書には、以下の情報を正確に記入します。

• 不動産の所在（登記簿通りに記載）
• 登記の目的（例：「所有権移転」）
• 登記の原因（例：「令和6年3月15日相続」）
• 相続人の氏名・住所
• 登録免許税の金額
• 添付書類の一覧

誤記や省略はトラブルのもとです。特に「登記原因日付」は、被相続人の死亡日を記入する点に注意しましょう。

（2）被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）

被相続人の生涯の戸籍を通しで収集することで、法定相続人が誰かを確認します。
転籍・婚姻・改製などで戸籍が複数ある場合、それぞれを取り寄せる必要があります。

古い戸籍は「除籍謄本」や「改製原戸籍」という名称で保存されています。
請求時には「出生から死亡までのすべての戸籍をください」と伝えると確実です。

（3）相続人全員の戸籍謄本・住民票

戸籍謄本で家族関係を証明し、住民票で現住所を確認します。
住民票はマイナンバーカードでコンビニ交付も可能です。

（4）遺産分割協議書（または遺言書）

相続人全員の合意内容を明文化した書類です。
相続人全員の署名と実印押印、さらに印鑑証明書の添付が必要です。

協議書作成のポイント

• 不動産の表示は登記簿謄本と同じ表記を使う
• 相続人が複数いる場合、「誰がどの物件を取得するか」を明確に書く
• 不動産以外の財産も併記すると後日の証拠になる
• 末尾に「以上のとおり協議が成立したため本書を作成し、全員が署名押印した」旨を記載する

（5）相続関係説明図

提出は任意ですが、添付すると戸籍の原本還付が受けられるため非常に便利です。
相続人間の関係を線で結んだ図で、Wordや手書きでも構いません。

（6）固定資産評価証明書

登録免許税の算定に使う書類で、市区町村役場の税務課で発行されます。
土地・建物ごとに必要で、直近年度分を使用します。

（7）登録免許税納付用台紙

法務局で配布されており、印紙を貼付して納税します。
登録免許税は以下の計算式で求めます。

固定資産評価額 × 0.4％（税率）

たとえば、評価額が1,000万円なら登録免許税は4,000円です。

第6章　登録免許税と費用の目安

相続登記の費用は、大きく分けて以下の3つの要素で構成されます。

1. 登録免許税（法定費用）
2. 必要書類の取得費用
3. 司法書士報酬（依頼した場合）

登録免許税の詳細

不動産の評価額に対して0.4％の税率が適用されます。
たとえば、土地2,000万円・建物1,000万円の評価なら、税額は合計12,000円です。

ただし、共有登記をする場合は持分割合に応じて税額を按分します。

書類取得費用の目安

戸籍が複数市区町村にまたがる場合は、合計数千円〜1万円程度になることもあります。

司法書士に依頼した場合の費用相場

司法書士報酬は自由設定ですが、一般的には5万〜10万円前後が相場です。
ただし、遺産分割協議書の作成や数次相続、共有名義整理などがある場合は追加費用が発生します。

第7章　遺産分割協議書の作成方法と注意点

相続登記の中で最もトラブルが多いのが「遺産分割協議書」です。
ここでは、作成手順と実務上の注意点を詳しく解説します。

協議書の基本構成

1. タイトル：「遺産分割協議書」
2. 本文：
   　被相続人の氏名・死亡日・住所
   　相続財産の一覧
   　各相続人の取得内容
3. 締結文：「以上のとおり協議が成立したため、本書を作成し全員署名押印する」
4. 相続人全員の署名・実印押印
5. 各人の印鑑証明書添付

よくある誤りと対策

公正証書化のすすめ

争いの可能性がある場合は、公証役場で「公正証書」として協議書を作成しておくと、証拠力が高まります。
費用は1万円前後ですが、後のトラブル防止には有効です。

第8章　法定相続情報一覧図の活用

登記申請時に戸籍一式を提出する代わりに、法務局が発行する「法定相続情報一覧図」を使う方法もあります。
これは、戸籍謄本などをもとに法務局が相続関係を証明してくれる制度です。

メリット

• 登記・銀行・年金・保険などで同一書類を使い回し可能
• 戸籍の原本を何度も提出する必要がない
• 無料で交付される

申請には、相続人の一人が代表して行うことができます。

第9章　登記申請の方法

法務局窓口で申請する場合

最寄りの登記所に書類一式を持参します。担当官が確認し、不備がなければ受理されます。
完了までの期間はおおむね1〜2週間です。

郵送で申請する場合

申請書・添付書類・返信用封筒（切手貼付）を同封して郵送します。
ただし、書類の不備があると補正連絡に時間がかかるため、初回は窓口提出が確実です。

オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）

電子証明書を利用してネットから登記申請が可能です。
時間短縮やデータ管理の面で便利ですが、電子署名やソフト設定などやや上級者向けです。

第10章　司法書士に依頼するメリットと費用の実際

司法書士は、登記の専門職として相続登記を代行できます。
自分で行うよりも費用はかかりますが、確実かつ迅速に完了できる点が魅力です。

依頼のメリット

• 戸籍や証明書の取得をすべて代行
• 登記申請書の作成・申請を完全代行
• 登記後の完了証明や登記簿取得も依頼可能
• 相続関係の整理・節税の助言も受けられる

費用相場

※複数不動産・共有者多数の場合は追加費用が発生します。

第11章　よくあるトラブル事例と防止策

トラブル1：相続人の一人が協力しない

→ 解決策：家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる。

トラブル2：古い戸籍が取得できない

→ 解決策：保存期間を超えていても、法務局が過去の登記記録や証明を補助してくれる場合があります。

トラブル3：登記した後に別の相続人が異議を唱えた

→ 解決策：遺産分割協議書に全員の署名押印があるか再確認。公正証書にしておくのが安全。

トラブル4：登録免許税を間違えて申告

→ 解決策：法務局に訂正申請可能。評価証明書の金額を正確に確認しておく。

第12章　相続登記に関するよくある質問（Q&A）

Q1. 相続登記はいつまでに行えばいい？
A. 相続を知った日から3年以内です。義務化後は過料の対象になる場合があります。

Q2. 相続登記をしないまま売却できますか？
A. できません。登記簿上の名義が故人のままでは、売買契約が無効になります。

Q3. 相続登記と同時に住所変更登記はできますか？
A. 可能です。申請書に併記すれば手数料を節約できます。

Q4. 相続登記をしていない土地を相続放棄したい
A. 放棄手続きは家庭裁判所で行います。登記放棄とは別手続きです。

Q5. 登記を済ませたあとに協議内容を変えたい
A. 原則として変更できません。新たな売買や贈与として再登記する必要があります。

第13章　まとめ：相続登記を早めに行う重要性

相続登記は「名義を変えるだけ」の手続きに見えますが、実際には多くの確認と書類作成が必要です。
放置すれば、家族間の関係悪化や土地の凍結といった深刻な問題を招くこともあります。

2024年以降は義務化により、3年以内の登記申請が必須。
早めに動くことで、家族の将来の安心を守ることができます。

自分で行うのが難しい場合は、司法書士などの専門家に相談し、確実な手続きを行いましょう。